Alquileres: lo que se debe saber sobre contratos tras el DNU de Milei

El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de desregulación económica que firmó Javier Milei días atrás ya está vigente.

Como parte de esta medida, la Ley de Alquileres deja de regir, marcando un cambio significativo en los acuerdos habitacionales.

¿Cómo afectará el acto de alquilar?
 
Propietarios e inquilinos deberán considerar las implicaciones y ajustes en este nuevo contexto de desregulación casi total.

“Antes de firmar, ambas partes deben revisar minuciosamente las condiciones del contrato. Tal vez con un abogado experto en temas inmobiliarios. Es crucial que los términos relacionados con el alquiler, pagos, duración y posibles penalizaciones estén claramente especificados”, recomendó a Infobae Mariana Lucangeli, experta en Real Estate.

Puntos a tener en cuenta
A continuación, se destacan los puntos clave de la recién implementada legislación derivada del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70 de 2023.

Al firmar un contrato de alquiler, es crucial enfocarse en la duración y el monto. Es aconsejable asegurarse los siguiente:

La duración del contrato y si permite renovación.
Condiciones de cancelación anticipada.
Monto inicial del alquiler, condiciones de pago y posibles ajustes.
Términos, fecha límite y cargos por pagos atrasados.
Estos aspectos son fundamentales para establecer claridad y evitar posibles complicaciones durante el período del contrato.

Plazo de Contratos: Ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años, en lugar de tres como era bajo la normativa derogada.

El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido, según el artículo 1198 del Código Civil y Comercial (CCyC).

Diana Sevitz, del Instituto de Capacitación (ICI) de la Cámara Inmobiliaria Argentina, recomendó que “es vital que los inquilinos miren bien que van a firmar, que presten atención si el propietario exige un depósito en dólares o en euros, porque ahora se pueden hacer hasta en criptomonedas”.

Requisitos: se mantienen los siguientes para firmar un contrato; el inquilino en CABA no abona comisión inmobiliaria y en provincia bonaerense abona el 2% del valor del contrato.

Mientras que el propietario abona lo siguiente: gastos por honorarios en CABA de 4,15% del total del contrato. Gastos por honorarios en Provincia: son el 2% de total del valor del contrato.

Se puedan presentar garantías de personas físicas como hasta la ley anterior. Si se cuentan con dos garantes con solvencia económica, sin necesidad de recurrir a un seguro de caución o garantía privada, no se incurre en gastos adicionales. Sin embargo, si se opta por un seguro de caución este costo para el inquilino equivale al 5% del valor del contrato.

Ajuste del Valor de Alquileres: Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato.

Fianza, garantía y periodicidad del pago: por el artículo 1196 del CCyC las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.

“Ahora se brinda libertad para establecer la frecuencia de actualización del contrato, eliminando el requisito mínimo semestral previo”, aclaró Sevitz.

Expertos aconsejan a los inquilinos buscar asesoramiento detallado antes de suscribir un nuevo contrato. Dada la disminución de regulaciones, es crucial evitar inconvenientes al no leer o interpretar correctamente las cláusulas establecidas en el acuerdo
Impuestos: Los impuestos que recaen sobre la vivienda (ABL, AGIP, impuesto inmobiliario) serán obligación de los inquilinos.

Expensas: por ahora las ordinarias serán siendo abonadas por los inquilinos mientras que las extraordinarias deberían ser pagadas por los propietarios. “Esto debe aclararse bien en el acuerdo para evitar problemas”, dijo Sevitz.

Quién debe pagar roturas
El DNU revoca el artículo de la anterior Ley de Alquileres que autorizaba al inquilino a deducir del alquiler el costo de las mejoras o reparaciones realizadas en la vivienda, lo cual ahora queda sujeto a las negociaciones entre las partes involucradas.

Asimismo, la nueva normativa establece que los jueces carecerán de la facultad para modificar los acuerdos pactados en el contrato. En otras palabras, si un inquilino tuviera la intención de presentar un reclamo judicial respecto a algún acuerdo estipulado en el contrato, se le prohibiría hacerlo.

Este cambio normativo generó un desbalance significativo, ya que los artículos 1201 y 1202, que antes establecían claramente las responsabilidades del propietario, fueron eliminados. Ahora, únicamente subsisten los artículos 1206 y 1207.

El artículo 1206 especifica que el locatario es responsable de mantener y conservar la propiedad, respondiendo por cualquier deterioro causado, incluso por visitantes ocasionales, excepto por acciones directas del locador o sus dependientes.

“Notablemente, esta obligación del locatario no encuentra una contraparte clara y exacta para el locador, a diferencia de la normativa anterior. La única referencia que persiste se encuentra en el artículo 1220 del CCyC, ubicado fuera del capítulo de Obligaciones del locador, que establece que si el locador no cumple con la obligación de conservar la propiedad en condiciones adecuadas para el uso y goce acordado, el locatario tiene la facultad de extinguir el contrato”, explicó Mariano Esper, abogado y profesor especializado en temas inmobiliarios y empresariales.

Por consiguiente, existen disposiciones que pueden satisfacer tanto a propietarios como a inquilinos. A diferencia de la ley derogada, el contrato ahora tiene la libertad de establecer de manera autónoma quién asume el costo de eventuales averías o roturas. En el marco anterior, la responsabilidad recaía mayormente en el propietario, abarcando casi todas las situaciones de deterioro.

Fuente Infobae